陈姐微信
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各位，2017年的最后一天了。2018年加油！
不知道各位读者是否会因为某些房地产项目的名字而对这些项目产生莫名的好感？或者，你们是否会因为一个项目的名称想进一步深入的了解？在柬埔寨金边，很多房地产项目的名称是蛮有意思的。一个项目的名称肯定是开发商的团队从市场营销和公司战略的角度深入研究后才对外公布的。赶在2017年的最后一天，陈姐以柬埔寨金边的房地产项目的名称来盘点一下2017年较为引人注目的项目吧。 第一类 天际系列 （Sky） 天际系列从侧面显现了柬埔寨目前的城市面貌仍然是以扁平化结构排列的排屋、别墅、小高层为主。所以，开发商希望通过“天际”、“天空”、“空中花园”等名字，向目标客户传递高高在上、接近天际、自家能有Skybar (空中酒吧)的主张和项目定位。对于sky这个词，对本地客户而言，可以说是最简单粗暴的传递方法，激发了本地客户对高层公寓的期盼，以及对高层生活的联想，激发客户想象置身于空中的生活。在一个扁平化的城市面貌中，这类高耸的建筑，似乎在定义着首都金边的天际线。 典型项目： SKYLINE, SKY VILLA, SKY 31, SKYLAR, SKY TREE. 前阵子出门办事，经常被堵在路上。一边堵，坐在副驾驶的我，非常急躁，忍不住要骂：“会不会停车的啊”，“哇靠这条路真是他们家的。” （其实我拿了柬埔寨驾照3年，没上过一次路，非常自觉，不做马路杀手。)到了办事地点，找不到停车位的时候，又是一阵挣扎无奈的急躁。
眼看着金边的高层建筑越建越高，而地上道路越来越堵。 前阵子，谷歌地图上开始有金边的交通实况功能了。 今年10月6、7号在柬埔寨金边Naga金界赌场举办了一场房地产展会。7号那天陈姐也去那边扫了几眼，发现正规军富力地产正式进入柬埔寨房地产市场。虽然在展会现场只是做品牌落地，暂时没有推出具体的房屋产品和报价，但可以看到“富力”这个品牌对中国客户还是非常有号召力的。不管富力地产是前十大品牌还是前二十大品牌了，在中国的开发经验那么充足，肯定比起打游击的开发商有优势很多，例如，有更据优势的整体采购的议价能力，更合理的户型设计，追求宜居的设计导向，更有把握的融资能力等等。
嗨，各位好。今天不叫陈姐了，叫小陈，以便呈现一位服务人员的姿态。
最近海君老师发起了一个柬埔寨投资参谋团的微信群组活动，邀请小陈作为其中的核心成员，针对其他群组成员的提问，分享意见和参与讨论，主要集中在房地产行业（术业有专攻嘛）。目前入群费用为：999人民币/年。10月1日后另行调整。 当初答应海君老师的邀请，最最主要的原因是小陈已经没有时间提供免费咨询了。先前时间还比较充裕的时候，小陈会顺手答复，90%的问题都是简单的或者尴尬的，简单几句就解决，抱着能帮就帮的心态。例如以下问题： 1、钻石岛在市中心吗？ 2、这家银行的存款利率为什么比那家的高？ 3、这个房价贵不贵？ 4、这个租金收益是不是真的？ 5、你好，在吗？ 6、求指教.....…… 7、请你帮忙..... 等等尴尬的对话.......... 时间一长，就非常没意思了，对我的知识、阅历成长的帮助非常有限。 坦白说，我们律所承接的业务中，没有从微信闲聊而获得。 我们的公众号和微信号接到很多咨询，长期积累下来，我们从好友验证信息、客户的自我介绍、案件介绍、日常讨论的过程中，我们有95%的把握可以分辨客户的真实性和有效性。 现在，小陈已经过了天天给人咨询忙的不亦乐乎的天真阶段。柬埔寨的法律业务，现在还处在初级阶段，跟中国国内情况没法比。但是初级阶段的法律服务意味着什么？意味着都是繁琐普通的麻烦事，要跟各色人等周旋，身心疲惫。 因此，希望通过海君老师发起的收费微信群组，来区分客户群。我们相信，大部分的真实客户是意识到他自己的时间值钱，律师的时间值钱；也应该意识到，出点小钱，让驻扎在柬埔寨工作，长期观察本地市场的我们，出点主意，总比自己套用国内那套来的方便实惠。 小陈和海君老师，谁都不敢保证能帮各位穷尽柬埔寨的商业风险和法律风险。从我本人的角度出发，利弊我们都会尽量客观的讨论，不会为了承接业务，而故意一味的往乐观的方向说。 这个群组，只是海君老师和小陈在北京时间19:00到21:00，根据成员的提问和讨论，分享资讯、意见和经验，以及一些随口即可答的法律规定。以聊天形式开展，不提供免费的专业服务（如：正式的法律服务、法律文书审核、文件翻译或任何形式的文书服务、市场调研、专业调查等等）。 如果有意向的朋友，请扫以下任一二维码，付费验证后入群。谢谢。 好久没做“社会评论员”了，今天来瞎聊一下。
下星期终于可以放假了，手头的项目也陆陆续续收尾了。感谢各位大佬们的支持！ 这篇草稿原名叫“在柬埔寨买房，只能忐忑，不能悲观”，放在草稿箱两个月。 中心意思就是这句话，可是一直无法一气呵成的写完。总感觉逻辑哪里不对，说服力不足，或者戏剧性不够。 其实很多客户会问陈姐，怎么看金边的公寓，可不可以买。面对这个问题，陈姐很尴尬。 如果你不知道为什么尴尬，请看散文： 我在柬埔寨金边买了套房...... 对于在金边买房，脑海中经常上演“中国有嘻哈”，经典桥段： MC HOTDOG说:我觉得可以。 张震岳说：我觉得不行。 大家心理忐忑得很。但是，在自己的公寓住久了后，我已经不想卖掉自己的公寓了。（当然了，如果你想买，我就是租约！来谈来谈！） 当时刚搬进去的时候，有一次，印象很深刻，我带本地朋友回家，她走出9楼电梯的第一句话就是“哇，姐姐，这楼有点高，我怕高”。 我当时心里想，死了死了，如果9楼都怕高，那30层以上的项目，家里自带skybar的那种公寓还能卖吗！诶，平常去那个金边塔的空中酒吧，怎没听见他们说畏高呢。 最近很少更新，因为律所事情多。在过去两个月，好几批中国律师来拜访，国内也好几个官方学术团队来求助。但是本人时间也有限，所以，想简单说一下当中国律师遇到柬埔寨要做好的准备。
首先，要英语够好。 做律师，跟做生意的商人不一样，要做法律检索，要读法律文件。而柬埔寨的官方文件都是柬文。在预算有限的情况下，不可能把厚厚的法律文件拿去翻译，或者高薪请一个能翻法律文件的本地人才（土豪机构除外）。英语够好的情况下，能帮助你搜索到有效的蛛丝马迹，将相关文件锁定在更小的范围内。 如果各位像陈姐这样从事法律工作，经常写作的内容是合同和报告，在公众号写东西就变得没那么有感了。所以啊，大伙对陈姐的更新频率不要抱太高的期望。 今天是柬埔寨的乡选，我们办公室的同事都去投票了，带回来一只黑手指。陈姐还以为他们每个人都被门夹了呢。为了避免重复投票，染一下手指真是非常朴素的做法，可是这个特制墨水可不便宜喔，听说上一届的墨水花了上百万美金，不知道今年的物价有没有降一些？  最近在打包行李，准备搬进那漏水的新家。老天爷似乎在作弄我们，需要他下一场倾盆大雨来检验补漏工作，他偏不下。不下就不下呗，反正迟早要断、舍、离。清理行李的时候，就挖出了一大搭金边的公寓楼盘的楼书，陈姐就重温学习了一遍。最后挑出了四本有代表性的楼书，想给大家点评一下。
（点评的这四家楼盘和楼书，不构成对大家的投资建议。） 在整体的简洁性上，Skylar的楼书材料是蛮简洁的： （1）一张 A3硬纸对折，一面是项目概况，介绍了室内装修样照，设施，地点。一面是房屋类型的布局图。 （2）楼盘信息表,2张A4。 （3）付款方式，4种选择。 我们就挑楼盘信息表来看看。 要说买房，陈姐的行动不早不晚，就在2014年年底。那时候陈姐在澳洲读法学硕士，暑期3个月闲的发慌，跑到柬埔寨的律所实习了两个月。实习期间，顺便买了一套刚需房，不大不小，45平方米的studio。价格嘛，比起现在的公寓价位，肯定优惠不少啦，妥妥的1字头。上个月，这套房终于验收了，比原先约定迟了半年有多。拿了钥匙，陈姐和你们姐夫开始买家具、装电器、蚂蚁搬家，一边忙律所的工作，一边忙新家，准备开始不付房租的日子。  各位晚上好。3月9日Phnom Penh Post有一篇新闻，关于一家中资企业公寓项目停售、调整策略的新闻。里面提到三个方面蛮适合给准备来柬埔寨发展房地产的朋友们做参考。因为中文媒体对这个内容没报道，所以呢，陈姐给大家读一下这则新闻。
这篇新闻大概讲的是中资的房地产开发商将已收定金的客户的钱退了，销售活动停止，项目重新设计和策略调整。在这呢，我们不要去八卦人家是不是真的调整设计还是资金紧缺还是有什么纠纷。 开公众号以来，金边公寓市场是陈姐一直不敢评论的领域，却花了最多的心思去考察。那时候一个月内陆陆续续看了30多个公寓楼盘，对于一个非房地产从业者，数量应该不算少。那时候海君老师还邀请陈姐给他的公众号写一篇公寓市场的稿件，最后因为内容过于尖锐赤裸至今不能播。
这两年中国内地的房地产市场，让很多的中产阶级深刻的意识到“买多几套房比做啥生意都赚钱”。然而现阶段，要想在一线城市买房子，已经不是咬咬牙就能做决定的，更多的是一家三代都贴进去的决定。 海外买房，对于富裕家庭，无疑会优先选择美国、欧洲、加拿大、澳洲，因为他们的取向是更好的生存环境，不管是自然环境、教育环境等。而在柬埔寨金边买房，大家图个啥？说白了，就是期待更好的投资回报，再落后毕竟金边也是个首都，还是人口红利等待到来的首都啊。然而，金边的公寓市场的确是不容易看懂的。为什么呢？因为目前的参照物还不太明朗。 上周，律所来了一位A先生分享了他的观点，他认为在金边买公寓，只要挑的好，出租是不存在问题的，而他也指明了BKK区（万景岗区）及其周边区域的优势。A先生的观点有一部分是合理的，但有一个概念的理解，有可能导致投资者买的公寓长期空置租不出去。
首先，我们来分析A先生所说的那些“都住满了的公寓”是怎么回事。 地段、地段、地段（location、location、location） “地段”这个因素真的是永恒的致胜点。租的好的公寓一部分围绕在金边塔附近。 各位新年期间应该面对不少节日的套路吧？许久没更新，一改以往一本正经的文风，给大家讲讲柬埔寨的三个初级套路。
中国人来到柬埔寨，语言不通，又人生地不熟的，多多少少要被套路一下的。也希望此文章给大家提个醒，少受无谓的教训。 套路一：我有人脉（其实想把你卖） 有一小部分同胞，会跟你说： 各位，最近好吗？！一个多月没给大伙写文章了。最近在忙着办公室装修和柬埔寨税法考试。下个月再给大家介绍我的新作品～敬请期待。 在过去的一个多月，接待了好几个客户进行付费咨询。咨询内容不约而同的都指向柬埔寨公寓投资。进行海外投资都想省心省力，购买公寓之后出租，是一个较为普遍的选择。今天呢，陈姐简单的介绍：柬埔寨公寓的购买成本、持有成本和销售成本。这里所说的成本是指税与费，其他的成本不在今天的讨论范围内。
关于柬埔寨的税费，其实很多公众号，都转载或者整理了柬埔寨税法，并罗列了相关条文。但是，那些内容大部分没有更新，只能非常笼统的了解一下，现实操作中花样较多。不管如何，公寓投资的税费轮廓还是相对简单的，尤其是针对个人投资者。 今天讨论的前提如下： 购房者：海外投资者 （即非居民纳税人） 物业类别：共管式公寓 世界银行10月25日发布了《2017年经商环境报告》，柬埔寨总体经商环境在190个经济体排名131，较之2016年的数据后退3名。这份报告主要从10个项目进行评分，分别是：开办企业、办理施工许可证、获取电力、登记财产、获得信贷、保护中小投资者、纳税、跨境贸易、执行合同、办理破产。在东亚太平洋地区25个国家中，柬埔寨在10个项目里，有2个垫底，分别是开办企业和办理施工许可。
关于办理施工许可证，按照报告所述，需经历20个步骤，耗时652天，而其他东亚太平洋地区平均经历15个步骤，耗时134天。如果循规蹈矩，自己亲力亲为，的确可能需要这么长的时间，但是如果通过本地人脉去做，就快捷很多。这也是为什么网友评论，导致经商环境恶化的根本原因是贿赂腐败造成的恶性循环。你不给些小费他们不管你的申请，让你耗着，你若要硬拗着不给，就等个两年才批下来开工许可证。 因为开办企业是开展业务进行海外投资的第一项，所以针对这项点评一下。相关部门针对“开办企业”所做的改革措施，在2017年，被世界银行认定为增加了经商难度，报告提到原因是“注册时间变长”以及“要提交注册资本存款证明”。 商务部在今年推出的电子注册系统，本意就是通过网上注册，缩短注册时间。但还是无法力挽狂澜，排名还倒跌了一名。这排名倒退，自然是有原因的。 在一些国家，他们的企业注册是一条龙服务的，投资者只要按要求准备好材料，交到一个窗口，那公司注册，税务登记等相关内容，就可以一次性申请。而在柬埔寨，公司执照在商务部办理，税证在税务局办理，涉及个别行业的牌照要单独向相关部门申请。所谓的改革并没有打通各部门之间的间隔。各个部门间普遍各自执政，配合度有限。 政府部门自身的号召力有限。部门官员对改革措施爱改不改的，以及群众不鸟这些改革措施，还觉得改革很麻烦。例如，电信管理部门通报了手机用户实名制的要求，从2015年到现在，还在下通牒，报社们也是操碎了心，召唤着群众，提醒他们“下周要停用了！下个月要失联了！”。到期后，手机还在正常使用。 不知道大家是否跟陈姐一样疑惑，为什么柬埔寨的太阳那么辣，太阳能光电系统好像发展不起来？太阳能产业在柬埔寨发展不佳，除了柬埔寨“穷”之外，还有一系列的障碍及风险，例如：政策和制度的不确定性；组织管理问题（例如：公务人员腐败、办事效率低下）；市场问题；银行贷款问题；基础建设问题（例如：电网等产业链配套不完善）；技术人员缺失；大众接受度低。在此陈姐不会全部展开讨论，主要讨论三方面的内容，即：柬埔寨太阳能行业相关政策，现存商业运营的案例，援助项目的盈利可能性。欢迎业内人士指教，陈姐虚心受教。
亚洲发展银行曾在其2015年相关报告中提到：柬埔寨有着良好的太阳能资源，非常适合使用太阳能系统。资料显示，柬埔寨平均每天的日照时间为6-9小时，平均日辐射量为5 kWh/ m2 （即平均每天每平方米能接受太阳辐射5千瓦时）。从区域理解上就相当于中国太阳能资源较丰富的地区，例如甘肃中部、青海东部、西藏东南部和新疆南部等地。 下图为柬埔寨电力局公布的2010至2015年国内各能源的产电占比。2015年柬埔寨国内电力生产主要依靠水力（43%）、煤矿（51%）、柴油/重油（5%）、生物质油（1%）。太阳能发电占总发电量的比例已经被忽略不计了。一方面是因为数据缺失，另一方面是产量真的很少，大部分的国内外投资者仍保持观望态度。 陈姐属于摩托车的门外汉，此文仅作简单介绍。如果下文有说的不妥的地方，欢迎指正！
柬埔寨的摩托车之多，来过的人肯定深有体会。根据柬埔寨公共设施与交通部的数据，2014年已登记的摩托车数量为28.4万台。大部分的本地人使用摩托车，一是代步，二是谋生。柬埔寨的公共交通是非常少的，金边市内的公共大巴就三四条线，根本无法满足柬埔寨人民的基本生活需求。大家还是宁愿买一辆摩托车。随着人口的增加，摩托车作为主要交通工具，一手摩托车和二手摩托车的市场会持续存在。在可预见的10年内，“禁摩”应该是不大可能的。 目前这个市场基本被日本品牌占领。中国摩托车的名声和接受度远远赶不上日本摩托车，这也是中国摩托车进军柬埔寨市场的最大障碍。有疑问的朋友建议阅读环球时报2016年9月27日的报道：《中国摩托车“败走”东南亚之痛:相爱相杀自毁市场》（http://world.huanqiu.com/exclusive/2016-09/9488270.html）。 有经验的朋友自然就知道要注意摩托车品牌策略规划。 若有厂家来金边考察摩托车，可以到下图所示路段考察，可谓“摩托车一条街”。散落在各个街道的摩托车销售点也是很多的，只是这条街相对集中。 柬埔寨土地买卖，在近10年火热的很，很多柬埔寨本地人还没有学会发家致富的经验、技术、技巧或道理，就通过倒买倒卖土地，获得了一大桶金。而闻风而来的中国投资者，还没有完全了解柬埔寨本地市场，就带着钱，投身进入土地市场。故事如何后续发展，各有各的悲喜。陈姐在前两周重发了“购地陷阱”的文章，大家可以看看。
今天，陈姐想给大家谈谈“购地陷阱”里没有谈到的一种重要情况，即柬人挂名持有土地的情况。 柬人挂名持有土地，是指实际出资人借用柬埔寨自然人的公民身份购买柬埔寨土地或带地的房产，并以柬埔寨公民的名义和身份登记房地产所有权的行为。在这种情况下，挂名柬人并未实际出资，但仍在法律上享有房地产的所有权。 先给大家看看一个有趣的旧新闻。 在柬埔寨做生意的中国朋友，其实面对的群体基本就是两大类，中国群体和本地群体。在柬埔寨，中国人做西方人生意的情况，相对少，蛮可惜的。更多的集中在中国人做中国人的生意，商会的广泛存在一大原因就是资源的画圈。
以前陈姐在华润体系工作的时候，印象最深刻的是华润集团的一句口号 “赚钱、赚更多的钱、可持续的赚更多的钱”。 所以来到柬埔寨，思路也是往可持续的方向去思考，也秉承着这个原则给各位出意见。若想长期在柬埔寨发展的朋友，迟早要考虑怎么让本地人知道自己的产品或技术。 陈姐刚来柬埔寨的时候，对这边的市场宣传手段，曾经带有先入为主的意见，觉得大家都用手机移动媒体了，电视不管用。曾经也以为柬埔寨人这么穷，只要产品有价格优势就能赚到钱。在柬埔寨定居久了， 发现根本不是这么回事。面对品牌和口碑，柬埔寨人越来越精明，商业竞争越来越大。所以，陈姐想结合柬埔寨本地的情况，给大家从大方向讲讲柬埔寨本地的宣传方式以及一些有趣的分享，简单讲讲电视、脸书、户外广告、三轮车等。 电视 据B2B Cambodia 的介绍，85%的柬埔寨人至少每天看一次电视。这就好像中国以前一样，电视是信息的主要来源。在2014年，美国政府下属联邦机构BBG（广播理事会）与Gallup （盖洛普咨询公司）进行了联合调查，访问了2000名柬埔寨本地人。根据抽样调查，所推结论是柬埔寨城市及农村人口持有移动手机的比例均在85%以上。而电视次之，据推测，83.7%的城镇家庭及60.8%的农村家庭使用电视。申请网络的家庭在访问者中仅占了18.1%（城镇）与4.7%（农村）。 |
