如果大伙来到柬埔寨首都金边旅游或考察,势必会经过莫尼旺大道与西哈努克大道交界处的标志性建筑 Gold Tower 42 (黄金塔42),大家俗称:42层烂尾楼。 (陈姐觉得它蛮具美感的耶,烂尾也可以烂的这么规整干净,而且那钢筋水泥的厚度也是很具诚意啊,按照韩国标准来建的。 因为这个案例比较经典,所遇到的问题有可能会在现今全球经济放缓的情况下重现,所以陈姐给大家简单介绍它的烂尾始末。烂尾楼经历了8年的“开工-停工-复工-停工”,至今也无法给购房者一个合理的交代。 简单说,烂尾,归根到底都是钱惹的祸。具体原因不同建案,各有各的苦水。陈姐会从这个案例的四大角色出发,简单谈谈他们究竟怎么了? 1. 开发商 一个大问题,即资金来源,涵盖三个主要方面:自有资金+预售所得+贷款融资。这三个方面配合不好,都会影响项目进展。42层的案例中,开发商的资金状况一直是个谜,从开盘就一直有传言要黄掉,市场信心明显不足。 贷款机构信息未公开。有报道称是韩国军用养老基金,但没有得到开发商肯定的答复。2008年的时候,澳新银行(ANZ Royal )的执行总裁接受采访时称“有好几家韩国开发商跟柬埔寨国内的银行谈过项目贷款问题,但是他们的数额非常大,金边的本地银行无法提供,而ANZ Royal不能贷超过20%”。据报道,一些本地银行,地块加地上物,可批贷50%;单地块就是40%。具体贷款利率,需要视具体项目规模、细节和风险程度来定。2015年,有报道指出开发商找来了新的融资方DAIHAN real estate,韩国公司。但还是没有顺利复工的迹象。目前在金边,即使是个人申请购房贷款年利率也在9%-12%之间。有实力的开发商会自己申办小额贷款银行来承接客户的购房贷款,年利率低于9%。(中国个人住房贷款利率约4.9%。是不是开始觉得柬埔寨银行有点高利贷性质?但是!这利率是与还贷风险成正比的,市场所趋,没办法。) 有朋友就问,现在金边市中心的地价涨幅这么大,再加上建筑材料成本因为竞争而降低了,为什么不把整个项目卖掉?其实答案也很简单:受损的名声+8年的信心摧毁+已成型的建筑形态+公寓市场冷却。基本就没有其他开发商愿意接盘收购。 2. 建筑商 两大问题:资金状况与建筑成本。资金状况涵盖三方面:自有资金+贷款融资+工程款支付。这建筑商蛮倒霉的,42层刚开盘就遭遇建材价格大波动,利润空间减少,迟迟不敢开工。也因2009年经济危机影响,财务重整,无力凑资。这案例是否存在开发商拖欠工程款,无法得知。有朋友也许会问,为什么42层的开发商 Yon Woo 不愿意为自己的项目填资继续建或者当机立断换个建筑商?设身处地的想,经济危机大家都手头紧,开发商即使建上去了,客户也不一定愿意继续支付阶段性款项。再者,经济危机期间换个建筑商可能也是同样结果。再说了,开发商还可以通过违约责任条款来要求建筑商Hanil公司赔偿损失呢。 3. 政府部门 柬埔寨土地管理、规划与建筑部(The Ministry of Land Management, Urban Planning and Construction ,以下简称 MLMUPC )主要负责审阅批准建筑项目、颁发建筑批文,但不确保项目完成情况或资金投入情况。若在项目出现延迟或运转不畅,该部门可以致电开发商询问该项目情况。在此注意,建筑批文有效期是一年,当开发商想要复工,需要向MLMUPC申请新的建筑批文。2016年,因42层烂尾楼的开发商财物状况尚未明朗,MLMUPC拒绝批准其复工申请并要求开发商做进一步说明。这个42层烂尾楼太影响城市面貌,相关部门想置之不管也不行。 理想情况下,一个开放、灵活具有吸引力的投资环境理应搭配良好透明的监管环境。然而,当年,柬埔寨政府放出消息称要立法,增加开发商的项目保证金的额度,要限制外国人购买本地公寓的比例。因遭本地和外国开发商的强烈反对,最后不了了之。 4. 购房客户 柬埔寨本地法律不健全,没有具体的监管举措也没有这方面的应对经验。客户们能做的就是:拿着购房合同去起诉,或留意追踪开发商的消息公告提交索赔申请。陈姐的本地朋友在2008年刚好买了黄金塔几套房,因惨遭烂尾愤愤不平,从此只买现房,对预售房没信心了。 2008-2010期间,韩国作为柬埔寨最大投资国,惨遭金融危机影响,一蹶不振。除了42层黄金塔,还有好几个韩国项目黄掉。有建到一半烂尾的,例如:Camko City (119公顷的造镇项目共6期,第二期就开始烂尾)。有破土开工不久就黄掉,走过路过都不知道该地皮在搞什么的,例如:IFC(International Finance Complex,6.8公顷,原规划52层的国际金融大厦,6栋32层的公寓) 和 BooYoung Town(235公顷,规划不明,地块仍空置中)。甚至还有,雷声大雨点小,未见头尾的造镇项目U-city。过去6、7年了,刚来柬埔寨的挖金者们可能连听都没听过这几个项目。 ( 烂尾项目:Camko City 原规划图)
如今,中国已经取代韩国成为柬埔寨最大投资国。根据Knight Frank Research于2015年出的报告,华人所建项目占到了22个(台湾11个、大陆内地9个、香港2个),仅次于柬埔寨本地人开发的项目数量。 未来全球经济放缓期间,中国开发商们会如何灵活应对,处境不惊,力挽狂澜?希望韩国项目的经验与教训能给大伙一点启发和帮助。 以上分享的是一般情况。具体情况仍需具体分析。 若您有特殊情况,欢迎直接在公众号平台留言或写邮件至 xiaohuahybs@gmail.com,陈姐会尽快给您答复。谢谢。 |
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