买地,对于生活在中国的城市个人而言,相对陌生,因为土地要不归国有、要不归集体。耳熟能详的就是看新闻,说某某开发商拿了哪块地,某某开发商当了地王。这拿地的猫腻层出不穷,开发商拿地成本也节节攀升。在柬埔寨买一块有潜力的土地,围起栅栏,等地升值,对很多人而言,是一项诱惑力十足的投资。 陈姐最近两期会针对柬埔寨土地投资方面的内容写文章,主要分为:(上篇)购地的可行途径;(下篇)购地陷阱。希望对大家有所帮助。买地被骗的故事是别人的血泪史,陈姐可不想你们也遭殃。在这一期,陈姐会首先简单介绍柬埔寨土地所有权的类型,土地用途的类型。接着,大概介绍柬埔寨首都金边的目前地价以及列举目前投资较热的区域。最后,介绍四种购地的可行途径以及相应的风险。
目前金边的市中心主要是指四个区,分别为:马卡拉区(Khan 7Makara)、隆边区(Khan Daun Penh)、桑园区(Khan Chamkamorn)、堆谷区(Khan Toul Kork)。大伙可以放大下图,大概看看市中心的2016年第一季度的地价情况。 这个地价评估图是由 The Cambodian Valuers and Estate Agents Association (CVEA,柬埔寨估价员及房产中介联合会)发布的。这个联合会注册为非赢利组织,主要成员是各房地产中介(大伙可以有所保留的看这些数据,毕竟会员成分有利益牵连的嫌疑)。就陈姐自身经验而言,本人住在隆边区,刚好我的本地朋友就在隆边区买了一块200平方米,在街角的地块,100万美金,即每平方米5000美金。陈姐所住公寓正对面有一块空地500平方米,目前售价300万美金,目前出租中。是否有价无市?还需具体考察。市中心前些年卖出去的地块都已陆续建成高层公寓。 现在很多人投资土地,不太敢买市中心的地块,而是转移到金边市中心外扩出去的潜力地,考虑的是城市未来发展。如果你有留意上面的概况介绍,就会发现金边总面积在逐渐变大,从290 km2扩大到目前的678.46 km2 。可见城市的用地需求在变大。很多炒地皮的人愿意买远离市区的、临近国家公路的地皮,就因为它的升值空间比市中心的要大。为什么在这里要用“炒地皮”来形容呢?因为这些区域的地皮,除非你有开发计划,大部分投资客都是买了地皮放在那等人来收购。举例说,5月26日,洪森总理接见碧桂园集团的访问团队,一个擅长造镇的中国房地产开发商。要在金边市中心找一大片土地开发,基本就不可能。所以,若大伙眼光好,也许大型的土地开发商就会收购到你的土地。(你们也别留言问我碧桂园要在哪里建了。首先,碧桂园团队这次拜访只是第一次来。未来是不是真的来买地开发都不知道呢。第二,据报道,金边的相关政府部门尚未收到碧桂园团队的协助请求。第三,碧桂园在马来西亚新山的森林城市项目,建设周期20年,目前还在售卖中呢。您怎么看?) 给大伙列举目前金边的炒地热点,仅供参考,分别是: 一、 金边机场外的3、4号公路(离机场近,外资工厂驻扎地); 二、 2、3号公路之间(地势高,地块较大,可供城市建设,不怕水淹); 三、 洪森大道(大道60米宽,全国最宽道路,缓解2号公路交通); 四、 河内路(新金边区域,日本商场Aeon二期); 五、 5、6号公路(可通往暹粒吴哥); 六、 金边湄公河对面(暂未纳入金边市区,离金边市中心仅3-4公里,未来拟建大桥衔接两岸) 从增值空间而言,市中心5000多美金每平方米涨起来是蛮吃力的。当然,这跟你买地的意图有关系,倘若是开发甲级写字楼,那肯定5000多美金的均价也要狠狠的啃下去了。现在市中心的高层公寓价格也达到均价2500美元一平方米以上。(陈姐后期也会写金边的公寓市场总结。)
大伙看完地价图,是不是对购买土地充满了兴趣?相比较中国土地的70年使用权,投资柬埔寨永久产权的私人土地(免征遗产税),的确是一项具有诱惑力的项目。但是陈姐还是要告诉大伙,最大的问题就是柬埔寨宪法(第19条第3款)明确规定:外籍自然人或法人不得拥有柬埔寨王国土地。宪法第44条明确规定:只有柬籍自然人或法人,才能拥有土地所有权。 接下来,就目前政策而言,给大家说说外国人购买土地的可行途径和风险: 第一种: 投资移民,俗称“购买国籍” 投资移民是指来柬埔寨王国进行投资,经柬埔寨投资委员会审核批准注册成立一家投资公司(简称CDC公司)。外国人取得CDC公司资格后,可以申请加入柬埔寨国籍,通过内政部、总理府,报总理审批,国王签王令批准后加入柬埔寨国籍,可获得柬埔寨皇令,总理批文,身份证,护照。6-12个月的办理周期,服务费6-10万美金。 风险主要是:中国不接受双重国籍(保持低调);不可靠的中介可能会获得虚假身份(及时检验柬籍护照)。 第二种:中柬合资合作公司 柬埔寨王国土地法 第9条规定:在柬注册的企业,其51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有,可以成为土地的所有者。股权比例以公司章程为准。 柬埔寨王国投资法修正法实施细则 第13条规定,合资企业拥有或拟拥有柬埔寨王国土地的情况,非柬埔寨籍实体的自然人或法人合计最高持股比例不得超过49%。 根据上述法律法规,衍生出来“外国人49%+柬籍人51%+公司名义”的购地方式。按照上述股份分配原则注册公司,外国人可以担任公司董事长,法定代表人,柬籍自然人或法人可担任董事或股东会成员。公司注册成立后,可以用公司名义购买房地产,属于公司所有的不动产产权。公司法规定:公司的重大决策要经过公司全体股东的一致同意方能实施。因此柬埔寨人无法直接变卖土地,或直接家庭继承该土地。 第三种:“外国人49%+柬籍人51%+柬人代持股协议”或柬人100%代持股 这方法是由第二种中柬合资合作公司发展出来的代持股模式。这方法要求代持股的柬籍人可靠诚实不起歹心。若柬籍人翻脸不认,或不配合做土地转让相关工作并漫天要价,就很麻烦。这方法的风险很大。 柬埔寨土地法 第8条规定:伪造柬籍身份成为柬埔寨土地所有者的外国人应依本法第251条受到惩罚。上述情况购买的土地将会被无偿收归国有。 土地法 第9条规定:股东签署的违背本条款的私人协议无效。 因此,若柬人不配合或举报或去世,土地将面临被无偿国有或翻脸不认进而侵占的风险。目前,对于经本地律师见证或公证的实际持股比例协议书或代持股协议书的有效性,尚无公开案例可循。从逻辑而言,为规避法律明确禁止之事宜而采取的手段均属违法。此风险意见供大家参考。 第四种:联姻 法律规定,外国人与柬籍人结婚,通过婚姻取得柬埔寨国籍。但必须在取得结婚证后,与柬籍配偶共同生活三年以上。目前外国人在柬埔寨与本地人领取结婚证,较有难度,审核严格。若离婚,婚姻共同财产的分割在所难免,除非事先签署了一份谨慎合理的婚前财产协议。 某些律师或中介会淡化上述风险,促使土地成功买卖,从中赚取佣金。因此,大伙要谨慎识别、权衡后选择可行的途径。下一期,陈姐会给大家介绍,当你有了购地资格后,买卖土地中会遇到陷阱。 欢迎各位留言讨论。 欢迎扫二维码,关注本公众号。 |
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