城市简介:西哈努克市(简称“西港”)位于柬埔寨王国西南部(位置如下图),第四大城市,最繁忙的海岸港口,唯一的深水港,具有潜力的旅游城市。面积:868 平方公里;人口:约25万人口(2010年) 今年5月份陈姐去了一趟西港,美其名曰考察当地旅游业及酒店业,其实是去各个海边走走看看,躺着晒晒太阳,喝几顿沙冰。虽然4天的旅程很短,但对西港的旅游业还是有些许疑惑和思考。 已经有很多的房地产从业者或者本地公众号对西港的投资潜力及发展前景进行了宣传(柬埔寨唯一深水港、石油潜力、海边度假城市)。是否天花乱坠呢,还有待各位自己去亲身感受和判断。陈姐更多的是从一个旁观者的角度去分析所看到的情况。 柬埔寨旅游业概况 柬埔寨旅游部发布了2015年的旅游报告,对里面的数据,本人还是有所保留的看待,尤其是当你见识过柬埔寨的官员的工作能力和信息采集技术后。另外,报告里面的有效数据还是很有限的,很多的数据是没有正式公布的,例如酒店目前数量,酒店行业从业者的数量,与东南亚的旅游业同期比较,旅游动机分析等等。 就报告里提到的信息而言,2015年旅游业带来了30.12亿美元的收入。而根据国际货币基金组织的数据,柬埔寨2015年的国内生产总值(GDP)是184亿美元,因此,2015年旅游业收入占了柬埔寨国内生产总值约16.3%(2014是占16.2%,2013年占16.4%)。这三年都相对稳定贡献了柬埔寨16%的GDP。就国际访客入境数量而言,柬埔寨旅游部的报告显示,2015年国际访客总人数约为477万。与往年相比,呈现微涨趋势,详情见下图。 这样的增长并不是一件“好大喜奔”的事,事实上,其他东南亚国家也在逐年增长。再加上柬埔寨本身的起点比较低,基数小,就会造成一种攀升的势头。陈姐在世界银行的网站将柬埔寨与泰国、缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾,共7个国家做了2006年至2014年的访客入境的数据比较,可以看出,柬埔寨的增长相对平缓,与泰国、马来西亚的差距还很大。可喜可贺的是,它比老挝、缅甸争气点。(数据来源:data.worldbank.org) 再进一步看,2015年的旅游报告显示,2015年有11.2%,2014年有11.6%的外国游客会抵达柬埔寨的海边城市。大部分的游客选择拜访金边及暹粒吴哥。对于海边城市60万左右的年访问量,这成长空间是蛮大的。 这份旅游报告,对柬埔寨的酒店数量没有给出相关的数据统计,只是给出旅客2015年的平均逗留日6.8天,酒店入住率为70.2%。更细分的数据就没有了。这金边暹粒的入住率会不会拉高了平均水平?这7天的分配是如何的?金边3天吴哥4天?西港不去?还是金边4天西港2天之后返程?这类数据缺失,针对西港的数据就更没有了。所以,这份旅游报告能给我们的参考信息还是比较少。就陈姐自己的感受是,我们在工作日去的,西港人真的很少,外国游客比较多,在西港市区没看到太多的中国游客,不知道是不是去外岛了。 西港概况:酒店、客栈、海滩、拟建项目 尚未有官方发布的报告显示西哈努克市的酒店数量。(也许柬文材料有,可是陈姐看不懂,哭。)根据Phnom Penh Post 金边邮报于2015年11月26日发表的关于柬埔寨酒店业状况的采访,被采访的政府顾问表示,2013年至2014年,西港有54家酒店(2697间房)以及187家已注册客栈(2734间房);被采访的房地产从业者通过调查显示,迄至2015年第三季度,西港有133家酒店(4000间房)。由于柬埔寨旅游部尚未发布官方报告,此类数据仅供参考。陈姐查了酒店订房网booking.com ,显示西哈努克省有261家酒店,包括客栈,大部分的酒店客栈都在西港市区,少量在外岛。因此我们唯一能确认的事实是,西港的酒店客栈数量这几年都在增加。 关于客栈,是柬埔寨本地人及外劳喜欢住的,因为很便宜。陈姐给大家看看在西港的客栈较为典型的内部照片,房间很简单,两张床,冰箱电视柜子,这样一个晚上20美元。(离海边500m)柬埔寨本地人要求不高的,甚至可以住到5-8美元一晚的。要知道,对于本地人而言,这20美元一晚可不只是2个人睡,一般是睡4个人,地板上也睡人的话,可以住到4-10人都没问题。客栈也睁一只眼闭一只眼,因为其他客栈允许,你这家不允许,大不了就换一家住。这家好说话的,下次人家还提前预定继续来住。这环境给有一定干净程度要求的人来说,不太好住,因为里面的湿气很重,一进去就能闻到陈旧的味道。 此次,陈姐沿着西港的海岸线住了三家不同性价比的酒店,沿途踩点了大部分海滩。目前,西港被广为人知的海滩, 从西北方向到东南方向,海岸线较长的主要是胜利海滩Victory Beach,独立海滩Independence Beach,速卡酒店海滩 Sokha Resort Beach,奥彻蒂尔海滩Serendipity Beach,奥克赫提尔海滩Ochheuteal Beach,欧特斯海滩Otres Beach。(海滩面貌可点击下图放大查看。)踩点过程中,陈姐感觉公众海滩一般都较为脏乱,无人打理。本地人傍晚时分会出现在各个海滩,就近原则的去玩。外国人较多出现在海岸线尾端的欧特斯海滩(此海滩被tripadvisor.com 评为亚洲25个最受欢迎海滩之一。) 题外话,陈姐发现,几块无人打理的公众海滩的临海地皮已经被地产公司购买,并准备开发度假村及公寓。(可点击下图放大查看。)胜利海滩(Victory Beach)上有太子地产第三期即将开发的地块,独立海滩(Independence Beach)上有海纳天公寓、酒店项目及西湖国际大酒店的地块。这几块临海地皮目前尚无动工的迹象。临海地块有许多内陆地块仍然空置,杂草丛生。离海边1公里远的内陆现有两个高层公寓项目,分别是D’ Seaview 公寓项目( 开发商为新加坡逢来发集团有限公司,项目坐地9818平方米,距离速卡酒店海滩1公里)及幸福家园综合项目Pearl City (项目始于2009年)。D’ Seaview项目已正式如火如荼的动工。幸福家园第一期及第二期所含排屋、别墅、商场已基本完工,但尚未发现大规模入住状况,公寓楼未发现施工人员,迹象不明。这难免让人担忧西港的公寓市场。不过客观而言,幸福家园当年开盘的时候是金边人买的比较多,如果抱着度假的心态买,也许周末或节假日会有明显入住的情况,有待考证。 对于海边项目,陈姐要提示一个较大的风险,就是违规停建的风险。柬埔寨有非常多的非政府组织。针对海边城市,环保组织就可以给海边项目的污水排放问题或者距离海滩没有超过100米的距离搞点示威、投诉啥的,项目停建整顿,这样三四个月就过去了。其实陈姐是相对看好海边的项目,可是自然环境跟项目的成功是息息相关的,不能杀鸡取卵。 西港酒店存在的问题 这次在西港住酒店发现了以下问题,或与当地基建相关,或与酒店自身有关。 (1) 下水道异味上浮。 第一晚我们住了山顶的茅屋式的小别墅,一晚33美金,可以看到西港的全貌。到的时候刚好下雨,酒店停电了。我们就直接先入住,进第一个房间的时候,那厕所的下水道味道扑面而来,真的很恶心。但是真的太累就直接躺床上休息了。那段时间一直处于停电状态,有半个多小时。即使有发电机,前台说也要等雨停了才能启动。等到下午要求前台给我们换房间。前台带我们去了第二间房,因为刚打扫完,房间内点着柠檬草和香茅的香熏,驱虫用的。我们就被这香薰蒙蔽了,住了第二间。晚上我们躺床上盖被子的时候,发现那被子充满了臭脚的酸醋味无敌恶心。半夜起来上厕所,再次被下水道的味道给恶心到了。我们询问了前台,他们说这异味要用药去压住,大概要半小时生效,但是药效过了异味还是会涨上去。后来问了建筑行业的朋友说,是因为施工人员在安装下水道的时候少装了一个弯道,导致排水管的气可以直上直下,如果有弯道,弯道处的积水就会阻挡臭气上飘。一个小小的技巧就能避免的事情,被施工人员的偷懒或无知所累及。(金边的部分公寓楼也存在一样的问题。) (2) 用电问题。 第一天到西港下雨,所入住的酒店直接全部房间停电。晚上去双狮附近吃披萨,经历两度断电。第二天去住速卡酒店就完全没有断电的问题。第三天去到欧特斯海滩的一家精品酒店,进的第一间房间空调开了半个多小时,完全没有凉的状态。换了第二间房,空调也是半死不活的,开到16度也跟一般的28度一样,凉爽不起来。后来问了朋友,说是电压不足,空调开是开着,可是不足以达到空调制冷的功率。很多店都自带发电机,可只是停电时暂且缓一下,治标不治本。随着新建发电厂的完工,这用电问题相信会有所好转的。 (3)酒店服务问题。 对于服务,每个人的感觉都不一样。陈姐是比较喜欢有距离感,不喜欢跟人过于热情。速卡酒店的服务就刚刚好,不过分热情,但是服务都很到位。例如:一进门登记就递上冷饮;一进房间空调已经开好,扑面而来的冰爽;在书桌上放了道歉信,为海滩目前的不干净而道歉,因下雨海滩有树叶和飘来的垃圾,并已安排专人努力打扫。去欧特斯沙滩面海的精品酒店,服务员会主动帮忙拿行李,问你感觉如何;但是晚上在他们的海滩餐厅,全程有一个服务人员站桌边一米处,说话吃饭都觉得变扭。其实,对于西港这样一个旅游度假的城市,这种程度的服务已经算很好了,毕竟这两家酒店一晚要107美金及56美金,属于当地酒店的中上价位。不得不提我们在贡布省的河边住的一家精品酒店35美金一晚,但是服务比上述两家都到位很多。我们停好车上楼登记,同样给我们上了冷饮,同时让我们坐在沙发上等,而不是站着。文件打印好后,前台过来坐下给我们解释一下,之后问了一个很基础的问题“你们是第一次来吗?是旅游还是商务?”。我们回答说“第一次,来旅游的”之后他就说“那我给你们大概介绍一下这边的情况吧”。之后就从标志性的路和市场,餐厅推荐,特产大概讲了一遍。问他特产,他也会直接说很多人拿外地的榴莲来假装贡布榴莲卖,不要被骗。等前台给我们介绍完后,我们进房间一看,床上有摆设,像去度蜜月五星级酒店会摆的那样。这类的服务花费不了太多的人力物力,但是给客户的第一印象很好。也难怪这只有6间房的新酒店能在8个月内在booking.com拿到9.7高分。 总结
西港的酒店是否供过于求,陈姐不是从业人员或者调研人员,不能瞎说。但是纵观西港的各酒店评价,成功的酒店具备的特点基本就是:临近干净的海滩;稳定的供电;给力的空调;训练有素的员工;房间干净安静。低价格不是唯一的吸引点。加分的吸引点普遍就是游泳池,私人海滩,赌场,免费停车,包早餐。对于有意向在西港从事酒店行业的朋友,陈姐是建议,对你们的所设的客户群要有一定的分析和定位。去西港休闲度假的柬埔寨本地人的数量是多于外国游客的,这个差距具体是多少,陈姐尚未找到官方数据。而这部分本地人他们在住宿方面愿意花费多少,他们对住宿的要求最看重什么?若你们针对的客户是外国人,你们的竞争力相比较现存的酒店又会是什么?哪个消费层次的外国人是你们的主打? 酒店行业其实属于高投入又高固定支出的一个行业。不过在西港,很多的酒店都是业主自有地,土地本身的增值可以安慰一下。即使西港现在酒店看似供过于求,还是有很多新的酒店在陆续投入使用。奥克赫提尔海滩(Ochheuteal Beach)和欧特斯海滩(Otres Beach)还有许多待开发的地块,这两个海滩离市中心15分钟车程,但是海滩状况还比较好,可以考虑。目前也有部分酒店在出租和出售,有兴趣的可以去走访看看。陈姐问到2家客栈,在奥克赫提尔海滩(Ochheuteal Beach)附近,不直接靠海边,隔两个街道,一家高层别墅型客栈占地980平方米30间房卖250万美金,一家单层客栈占地810平方米20间房卖80万美金。这两家的地点真的不好,价格虚高。询问了三块土地(非优质地段),山顶的杂草地4000平方米报80万美金,山腰中间地块带豪华别墅的1000平方米报60万美金,山腰中间带3栋居家别墅报55万美金。你看,这些非黄金地段的报价都要逆天了。希望有意向的朋友,多到处看看观察,看看能不能捡到好地块好价格,别心急,做好议价谈判的准备。 相比较尚未成熟的西港旅游业,很多东南亚的旅游业已经发展的很成熟了,这些临海国家的旅游市场已经越来越细化并日益定型,例如自由行,定制游,深度游,休闲度假游,会展旅游。对旅游业酒店业的质量和标准要求都不断提高。客户的体验需求也明显提高。对于西港这样的一个新兴的海边旅游城市,如何凸显自己特点,挣到它的回头客及口碑呢?期待西港的酒店从业者挖掘出西港的市场潜力及独特的旅游产品。 (欢迎各位留言讨论。) |
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